Cluster C — Schutz-Strategien (neutral)
Inflation und Immobilien
Immobilien gelten als klassischer Sachwert. Sind sie tatsächlich Inflationsschutz? Welche Rolle spielen Lage, Finanzierung und Steuern? Information, keine Beratung.
Datenquelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), VPI-Wägungsschema Basisjahr 2020 (Revision 2023), ergänzt um die HVPI-Abteilung 13 „Körperpflege" (HVPI-Wägungsschema 2026). Aktuelle Inflationsdaten: VPI Mai 2026 (Destatis PM 199/2026). Stand: Mai 2026.
Information, keine Anlageberatung
Diese Inhalte dienen ausschließlich der Information und stellen keine Anlageberatung im Sinne des § 1 Abs. 1a KWG dar. Vergangene Wertentwicklung ist kein zuverlässiger Indikator für die Zukunft. Für individuelle Entscheidungen empfehlen wir einen unabhängigen Honorarberater. Mehr Details →
Wie haben sich Immobilien historisch entwickelt?
Deutsche Wohnimmobilien zeigten 1970–2024 eine reale Wertsteigerung von ca. +1,5% p.a. (Bundesbank, vdpResearch). Allerdings mit großen regionalen Unterschieden:
- München, Hamburg, Frankfurt: 1990–2024 +3,5–4,5% p.a. real.
- Strukturschwache Regionen: teils real fallend.
- Berlin: massiver Anstieg seit 2010, Korrektur ab 2022.
Mietkauf vs. Eigennutzung — Was ist Schutz?
- Eigennutzung: Du sparst Miete (deren Inflation du damit nicht trägst). Heizung, Strom, Instandhaltung verteuern sich aber wie beim Mieter. Wertsteigerung ist nach 10 Jahren steuerfrei (§ 23 EStG, Spekulationsfrist).
- Mietkauf zur Vermietung: Mieteinnahmen können bei Index-Mieten an die Inflation gekoppelt werden. Aber: Steuerpflicht auf laufende Erträge, Verwaltungsaufwand, Klumpenrisiko.
Kaufnebenkosten (Stand 2026)
| Position | Anteil vom Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (je Bundesland) | 3,5–6,5% |
| Notar & Grundbuch | ~1,5–2% |
| Maklerprovision (oft 50:50 geteilt) | 3,57% (= 7,14% inkl. MwSt geteilt) |
| Summe Nebenkosten | 8–13% |
Detaillierte Berechnung pro Bundesland im Kaufnebenkosten-Rechner.
Pro & Contra Immobilien als Inflationsschutz
Pro
- Sachwert mit Eigennutzungsmöglichkeit.
- Kreditnehmer profitieren von Inflation (siehe Cluster D).
- Mieteinnahmen können bei Index-Mieten mitwachsen.
- Steuerlich begünstigt nach 10 Jahren Haltedauer.
Contra
- Hoher Kapitalbedarf, oft Kreditfinanzierung erforderlich.
- Klumpenrisiko (eine Immobilie = viel Vermögen an einem Ort).
- Illiquide — Verkauf dauert oft Monate.
- Hohe Nebenkosten und Instandhaltung.
- Bei steigenden Zinsen sinken Immobilienpreise (Hebel-Effekt).
Steuerliche Aspekte 2026
- Spekulationsfrist 10 Jahre bei Vermietung — danach Verkauf steuerfrei.
- Eigennutzung: Steuerfreie Veräußerung schon nach kürzerer Haltedauer, wenn ‚im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren‘ selbst genutzt.
- AfA für Vermieter: 3% p.a. linear bei Neubau-Mietwohnungen seit 2023.
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